Durante il regno di Maria Teresa d’Austria (1740 - 1780), Trieste iniziò la sua trasformazione urbana. Tra il 1749 e il 1842 furono abbattute le mura della città per unire la parte nuova a quella vecchia facendole ricorrere sotto la stessa amministrazione civica. Precedentemente, tra il 1754 e il 1788, erano infatti stati fatti dei lavori di interramento nel borgo anticamente adibito alle saline e situato nella posizione opposta al centro medioevale originario. Agli edifici che si andavano costruendo in questa zona, si volle dare uno stampo prettamente commerciale con un caratteristico sviluppo a impianto a scacchiera. Venne denominata Borgo Teresiano ma l’Imperatrice Maria Teresa non vide mai il borgo a lei intitolato in quanto non visitò mai la città nei suoi, pur lunghi, quarant’anni di regno. La maggior parte degli edifici furono costruiti con una chiara funzione commerciale: presenza di ampi magazzini al piano terra, zone abitative poste al piano nobile, piani superiori dedicati agli uffici o affittati e sottotetti adibiti ad abitazioni per persone più modeste.

Grazie al regime di porto franco, istituito dall’Imperatore Carlo VI il 18 marzo 1719, la città di Trieste era diventata il centro per lo scambio commerciale con il bacino mediterraneo e danubiano. Negli anni, a causa dell’incremento dei traffici e dello sviluppo economico e demografico, fu necessario un rafforzamento delle infrastrutture e divenne indispensabile creare due nuove borgate.

A partire dal 1788, il nuovo importante Borgo Giuseppino crebbe rapidamente. In questa zona collinare e amena vennero ubicate contemporaneamente due tipologie di aree: quella interna dedicata agli edifici di rappresentanza e residenziali, e la fascia parallela alle rive e vicino al mare composta da una catena di stabili perfettamente rettilinea, strettamente legati all’attività portuale. Nella zona collinare più lontana dal mare trovano posto alcune delle ville delle famiglie più abbienti della città, realizzate in stile semplice e asciutto. Non concepite come luoghi di vacanza stagionali, erano dedicate al riposo domenicale, motivo per il quale non si trovavano troppo distanti dal centro cittadino. 

A nord-ovest, in una zona interna, prese forma il Borgo Franceschino. Eretto dal 1796 con un carattere essenzialmente residenziale, grazie ad una concessione dell’Imperatore Francesco II, venne progettato a somiglianza di quello Teresiano, anche se con dimensione degli isolati maggiore. Nel borgo, tra il 1817 e il 1827, sorsero i nuovi teatri cittadini (il Mauroner e l’Arena scoperta), la passeggiata lungo l’Acquedotto (costruita per iniziativa di Domenico Rossetti e oggi chiamato Viale XX Settembre) così come numerosi caffè.

Trieste, nei primi decenni dell'Ottocento, si configurava pertanto come una città in piena fioritura, che stava vivendo la sua stagione d'oro. Era diventata l’emporio dell'Impero Austro Ungarico: la classe imprenditoriale era composta da un eclettico melting pot multirazziale di commercianti, banchieri, e artigiani di varie etnie e religioni arrivati da tutta Europa e dai paesi che si affacciano sul Mediterraneo per avviare a Trieste i loro affari.

Bibliografia essenziale
- L. Semerani, Gli elementi della città e lo sviluppo di Trieste nei secoli XVIII e XIX, Bari 1969
- Trieste dal '700 al futuro, catalogo della mostra a cura del Comune di Trieste (Trieste, palazzo Morpurgo), Trieste 1973, pp. 8-9
- L. Tull Zucca, Architettura neoclassica a Trieste, Trieste 1974
- F. Caputo, Neoclassico: arte, architettura e cultura a Trieste, 1790-1840, Venezia1990, pp.308-310
- L. Patetta, L' architettura dell'eclettismo: fonti, teorie, modelli, 1750-1900, Milano 1991, p.233
- G. De Szombathely, Un itinerario di 2000 anni nella storia di Trieste, trieste 1994
- F. Zubini, Borgo Franceschino, Trieste 2001
- F. Zubini, Borgo Giuseppino, Trieste 2002
- F. Zubini, Borgo Teresiano, I, Trieste 2003
- F. Zubini, Borgo Teresiano, II, Trieste 2004
- R. Fabiani, Un patrimonio artistico nella regione Friuli Venezia-Giulia: le dimore storiche in L' ultimo conte: la vita e la memoria: atti della Giornata di studi in onore di Guglielmo Coronini Cronberg (1905-1990) nel centenario della nascita, atti del convegno a cura di S. Ferrari (Gorizia, Scuderie di Palazzo Coronini Cronberg, 12 novembre 2005, Trieste 2012, pp. 74-79